Предварителният договор(ПД) е съглашението, с което две лица се задължават да сключат в бъдеще окончателен д-р при условията уговорени предварително. Той се сключва, когато условията за сключвания окончателен не са настъпили за страните, а те искат да запазят качествата си на съконтрахенти. Най-често се сключват при транслативни сделки за недвижими имоти. ПД не е специален договор. Той е уреден в Общата част. По принцип може да се сключва за всички видове д-ри, с две изключения:
а\ ПД за дарение- той е нищожен;
б\ Ако окончателният д-р е нищожен по чл. 26,то и ПД също ще бъде нищожен.
Същност на ПД. ПД бива два вида- едностранни и двустранни.
1. Едностранен ПД ще е налице, ако се задължа да продам апартамента си на определена цена, на който вие сте понастоящем наемател, ако решите да го купите до края на наемния срок. Вие приемате това мое предложение.В резултат по договорен път се установява във ваша полза едно право на предпочитание т.е. едната страна поема задължение да сключи окончателен д-р а другата има право само да иска сключването му.
2. Двустранен ПД ще е налице когато не само едната страна се задължава да продаде апартамента си, но и другата се задължава да го купи т.е. всяка от страните по д-ра поема задължение да сключи окончателен
Характеристика:
1. Това е НЕНАИМЕНОВАН договор, уреден в общата част.
2. НЕ Е ПРЕСТАЦИОНЕН т.к. не се прехвърля никакво имущество.
3. Договорът е КОНСЕНСУАЛЕН защото е достатъчно постигането на съгласие, за да бъде той сключен.
4. Договорът е КАУЗАЛЕН.
5. Той по принцип е НЕФОРМАЛЕН, но закона предвижда писмена форма за действителност, когато за окончателен д-р се иска нотариална форма чл.19(1)
Приложно поле:1. ПД за продажба на недвижими имоти са най-често срещаните. Той си е извоювал особеното наименование- обещание за продажба.2. Продажба на наследство по чл. 212 ЗЗД.3. За отстъпване на недвижим имот срещу задължение за издръжка.4. За замяна на недвижим имот.5. За наем.6. За учредяване на вещни права.7. За заем, за влог, за залог.
Условия за действителност. Всички условия за действителност на един д-р са такива и за ПД.
1) Трябва да съдържа всички уговорки относно съществените условия на окончателния д-р.
2) Когато има изискване за писмена форма тя трябва да бъде спазвана.
3) Ако окончателния д-р е нищожен то и ПД ще бъде нищожен независимо от основанието.
Действие на ПД.ПД създава едно взаимно задължение за договаряне в тежест на всяка от страните по него.Всяка от тях има претенция спрямо другата да иска сключването на окончателен. Други действия той няма. Има само облигационно но не и вещно действие.
Принудително изпълнение.Чл. 19(3) ЗЗД. „Всяка от страните по ПД може да предяви иск за сключване на окончателен д-р. В такъв случай д-ра се счита сключен в момента, в който решението влезе в сила.“ Искът е конститутивен, т.к. правото да се иска принудително изпълнение е потестативно. Тук съдебното решение замества окончателния договор. Съдът дава двуседмичен срок да изпълни своето задължение по окончателния д-р. Ако не изпълни ответника има право да иска отмяна на окончателния д-р.
Исковата молба се вписва, защото всички действия извършени след вписването на исковата молба са недействителни за ищеца.
Съдебното решение също се вписва, защото играе ролята на нотариален акт. То се вписва 6 месеца след влизане на решението в сила. Въз основа на него може да се извади констативен нотариален акт.