Право на строеж, надстрояване и пристрояване

1.1. Правото на строеж е ограничено самостоятелно вещтно право по – силата на което лицето може да построи сграда /постройка/ в/у чужда земя и да стане изключителен собственик на постройката.
Правата на собственост в/у земята и постройката се намират в юридическо единство по силата на чл.92 от ЗС, но чл.63 от ЗС ги разделя на две вещтни права. Едното е носител на правото на собственост в/у терена, другото на правото на собственост на постройката в/у същият този терен.
Именно правото да се притежава, да се държи постройка в/у чужда земя се нарича суперфиция. Правото на строеж се урежда от чл.63-67 от ЗС – Чл. 63. Собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката. Също така собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка.Собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба.Чл. 64. Собственикът на постройката може да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Чл. 65. Когато правото на собственост върху постройката е установено със срок, след изтичането на срока собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята. Чл. 66. Собственикът на постройката може да я продаде на трето лице при съответно приложение разпоредбите на чл. 33. Правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго.Предмет на правото на строеж може да бъде и строеж под повърхността на земята.Право на надстрояване и право на пристрояване се учредява за надстрояване, съответно пристрояване на съществуваща сграда.Чл. 67. Правото да се построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1) се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Отедлни разпоредби се съдържат и в ЗУТ и в правилника за приложение на ЗУТ.
Вещно право на строеж се учредява винаги и само върху чужд имот, затова няма право на строеж в/у собствена земя. Ако собственикът застроява своят парцел това не е отделно вещно право, а е осъществяване на неговите правомощия на собственика. За самостоятелно ограничено вещно право на строеж говорим само ако юридически собствеността в/у терена е отделена от собствеността в/у постройката. Не е нужно постройката да съществува реално. Право на строеж може да се учреди и преди постройката да е построена и с тази цел то най – често се учредява за това й вещното право на строеж не е сервитут, не е тежест върху определен имот. Докато сервитутът следва имота при правото на строеж собственикът на постройката винаги може да я прехвърли на трето лице при спазване на изискванията на чл.33 от ЗС. Сервитутът не може да възникне без да съществува господстващ имот, докато правото на строеж може да се учреди и преди сградата да е построена.
Вещното право на строеж не е и право на ползване, защото неговият носител няма задължение да върне заетата вещ след срока. Освен това  носителят неможе да ползваземята и доходите от нея. За разлика от правото на ползване правото на строеж не е право с оглед на личността. То не се погасява след смъртта на своят носител, а може да се прехвърля и наследява. То не се погасява  и с погиване на вещта, ако тя погине носителят на правото на строеж може да я построи от ново без да му се учредява ново право на строеж.
Всеки субект на ГПр може да бъде носител на вещно право на строеж. То може да се отстъпва на ФЛ на ЮЛ и на кооперации по силата на чл.111 ал.1 от ЗС правото на стоеж може да бъде съпритежание на две или повече лица и в този случай за него важат съответно правилата на съсобстветността.
Вещното право на строеж се учредява винаги и само в/у чужд недвижим имот / земя, който може да бъде, както публична, така и частна собственост. Това е обектът на правото на строеж. Необходимо е недвижимия имот да е в строителните гроници на населеното място, а строежът трябва да е в съответсвие със застроителните и регулационни планове.
Съдържанието на вещното право на строеж – това са правомощията, които дава на своя носител, а те са следните:
– право да се построи сграда в чужд имот. Това правомощие е срочно и се учредява за пет години, ако е върху частна земя и ако не се осъществи в 5г. срок то се  погасява. Ако правото настроеж е отстъпне в/у държавна земя срок няма. То може да бъде отнето със заповед на кмета.
– изключително право на собственост в/у постройката. С извършване на строежа носителят на правото на строеж автоматично става собственик на постройката. Той може да я владее, ползва и да се разпорежда с нея. Собственикът на земята няма никакво право в/у ея.
–  право да се ползва чуждата земя. Носителят на правото на строеж може да ползва чуждата земя, доколкото това е необходимо за използване на постройката. Когато правото на строеж е учредено в/у общинска или държавна земя носителят на правото на строеж може да използва цялата незастроена площ от земята.
Придобиването на вещното право на строеж може да стане чрез следните способи:
– чрез сделка, най често това е договор за продажба, замяна или дарение. Сделката трябва да бъде извършена във формата на НА, като условие за нейната действителност. Изключение от това правило е когато сделката се сключва м/у роднини по права линия по съребрена линия до втора степен вкл. и когато се учредява от съпруг на собственика на имота. В тизи случаи сделката се извършва с нотариално заверено заявление, до техническата служба в Общината вписано в нотариалните книги;
– по давност, съгласно чл.85 от ЗС Разпоредбите за придобиване право на собственост върху недвижим имот по давност важат за придобиване по давност и на други вещни права върху такъв имот.
-чрез доброволна делба. Чл.63, ал.3 предвижда възможност да се учреди право на строеж и чрез доброволна делба. Достатъчна ще бъде писменна форма на договора с нотариална заверка на подписите;
– чрез наследяване. Правото на строеж е прехвърлимо  и не е с оглад на личността. За това то може да бъде наследявано по закон и по завещание;
– чрез съдебни Р. по искове за изпълнениена предварителен договор.
-особен случай на възникване на правото на строеж се установява при СИО. Ако през време на брака е построена сграда върху парцел индивидуална собственост на единия от съпрузите без да е учредявано право на строеж на другия съпруг ВС приема, че така построената постройка се вкл. в СИО.
Прекратяваенто на вещното право на строеж става с вс. правни способи:
– с изтичане на уговорения срок чл.65 дава възможност правото на строеж да се учреди с опередел срок в/у земя, която е частна собственост. След изтичането на уговорения срок собствеността в/у сградата преминава безвъзмездно в/у собственикът на земята. Така се възстановява рефлекторното действие на чл.92 от ЗС приращението.
– погасяване по давност. Чл. 67. Правото да се построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1) се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.
– чрез прехвърляне носителят на правото на строеж може да го прехвърли заедно с построената сграда при спазване н аразпоредбата на чл.33 от ЗС;
– отказ, когато става въпрос за общинска /държавна/ земя.
Има няколко осбени случаи на погасяване: при сливане, когато носителят на вещното право на строеж /ВПС/ стане собственик на земята или с погиване на имота.
Има няколко особени случаи на ВПС, който трябва да се споменат:
– ВПС при съсобственост в/у парцел – съсобствеността в/у парцел може да възникне при регулация, чрез която се сливат парцели, при наследяване и чрез правна сделка. Ползавено и управлението на тази съсобственост се осъществява по правилата на чл32 от ЗС   Общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
– право на строеж в ЕС. Това може да стане само със съгласието на съсобствениците, дадено със заявление до кмета с нотариално зеверени подписи вписано при нотариуса. Правото на суперфиция в ЕС възниква в случаите, когато се прехвърля етаж от сграда на трето лице. В такъв случай се прехвърля не дял от мястото, защото суперфициентът не е собственик на земята, а дял от правото да се държи сграда в чужд имот.
1.2.Право на надстрояване и пристрояване. Правната уредба на правото на надстрояване /ПН/ и пристрояване /ПП/ се съдържа в ЗУТ. ПН и ПП е право на едно лице да надстрои или пристрои заварена сграда собственост на др. лице, с етаж или свързана неделимо с нея постройка, заедно с зимничните и тавански помещения, като стане изключителен собственик на така надстроените или пристроени функционално обособени обекти и собственик на съответният дял от общите части на сгарадата и на съответна част от правото на сроеж.
Според някои автори ПН и ПП е разновидтност на правото на строеж. Неговите характеристики и белези са следните:
– ПН и ПП предполага налична построена сграда;
– ПН и ПП е вид строителна дейност, чрез която се извършва застрояване във височина на съществуващи вече сгради или пристрояване към сграда неделимо друга сграда или помещение.
– носителят на правото на надстрояване и пристрояване става собственик на надстроеният респ. пристроеният обект.
– носителят придобива право на собственост или право на строеж в съответни идеални части от терена или заварената сград.
– носителят на ПП и ПН придобива и иделани части от общ. части на сградата.
Субекти на правото на надстрояване и пристрояване. В тези случаи могат да бъдат ФЛ или ЮЛ. ПП и ПН може да бъде и в съсобственост.
Предмет на ПП и ПН е правото да се построи етаж, постройка и др. самостоятелни обекти, като тавани, мазета, гаражи и др. върху които носителят на правото придобива изключителна собственост.
Съдържанието на ПП и ПН е еднакво със съдържанието на вещното право за строеж.
Учредяването на ПП и ПН става с правна сделка – възмездна или безвъзмездна. Възможно е собственикът на земята в/у която има построена постройка да отстъпи ПП и ПН на трето лице. Възможно е също той да отстъпи правото на строеж на друго лице, а да запази за себе си ПН и ПП в/у изградената от това лице постройка. Възможно е също собственикът да учреди право на строеж на едно лице, а ПП и ПН на друго лице. При етажната собственост, както и при съсобственост на строителен парцел за учредяване на ПП и ПН е необходимо съгласието на съсобствениците. Когато ПН и ПП се учредява от частно лице сделката се извършва с нотариален акт, ако е в полза на трето лице. ПП и ПН може да се придобие и по давност. ПП и Пн може да се придобие и със съдебно Р. с конститутивен иск.
Тъй като ПН и ПП е разновидност на вещното право на стоеж подобно на него се прекратява по следните начини:
– с изтичане на срока: това става ако е уговорен срок или след изтичане на общия пет годишен срок при земя, която е частна собственост;
– с отказ от ПН и ПП: когато е учредено от частно лице отказът се вписва в нотариалната книга, а когато е учредено от държавата, общината са собственици или етажни собственици отказът се извършва с молба до общината с нотариална заверка на подписите;
-чрез осъществяването на надстрояването и пристрояването: ПП и ПН се замества под правото на изключителна собственост на надстроеното или пристроеното;
Правните последици от ПП и ПН биват: 1. вещно правни – след осъществяване на правото, след завършване на обекта носителят на ПП и ПН става изключителен собственик натози обект, придобива иделани части от правото на строеж и от общите части на сградата.;2. облигационно правни последици – те възникват при ,чредяване и упражняване на правото на надстрояване и пристрояване. Обикновено ПП и ПН остава възмездно. Собственикът на заварената сграда не участва в разходите на пристрояване и надстрояване, но трябва да заплати подобренията в/у сградата в резултат на това. Носителят на ПП и ПН обикновено трябва да заплати  съответна част от правото на строеж, иделани, реални и други части на сградата и евентуално разходите по преместване и осигуряване на временно жилище на обитателите, ако това се налага с оглед строежа.