Когато изпълнението на едно задължение е обезпечено с един недвижим имот, така че кредиторът има право при неизпълнение да се удовлетвори от цената му по предпочитание пред другите кредитори на същия длъжник, казваме, че този кредитор разполага с едно ипотечно право.
Ипотеката е право, по силата на което кр. може при неизпълнение да се удовлетвори предпочитателно за своето вземане от цената на един недвижим имот, независимо кой е негов собственик или владелец.
Тази дефиниция сочи редица особености на ипотеката. Понеже в закона не съществува легално определение, характерните й особености се извличат на базата на тълкуване.
Особености:
1. Ипотеката е едно обезпечително право. Целта е да се обезпечи един дълг по отношение на кредитора.
2. Ипотеката е едно акцесорно право – обезпечава интересите на кр.
3. Тя е едно недвижимо право – предмет са винаги недвижими имоти. Съгласно кодекса на търговското мореплаване предмет могат да бъдат и морските кораби.
4. Ипотеката е едно неделимо право.
Ипотеката е едно обезпечение, вещна тежест, но не е вещно право, тъй като ипотекарния кредитор няма никакъв достъп до имота – и дума не може да става за ползване или владеене. Възниква едно облигационно правоотношение.
Ипотеката е едно акцесорно право – едно право добавено към вземането. Титулярът на ипотечното право е преди всичко кредитор. Той е двуяко обезпечен. Обезпечава го най-напред цялото имущество на дл. – обезпечение, с които разполага всеки кр. по силата на чл.133. Но вземането му е обезпечено още и особено от ипотекирания недвижим имот. Ипотечното право не може да възникне преди да е възникнало вземането, което то обезпечава.
Ипотекарното право е неделимо и това означава, е плащането на една част от дълга не освобождава имота от ипотеката. Тя продължава да тежи в/у целия имот. Евентуалното разделяне на дълга м/у няколко длъжници (напр. сънаследници) не води до раздробяване на ипотечното право. Евентуалната продажба на част от ипотекиран имот не освобождава тази част от ипотечната тежест.
Ипотеката се учредява само в/у недвижим имот. Могат да се ипотекират всички недвижими вещи по смисъла на чл.110(1) ЗС. Могат да се ипотекират и постройки, които са суперфициарна собственост в/у чужда земя – чл.63 ЗС. Могат да се ипотекират етажи от етажна собственост или идеална част от съсобствен имот. Не могат да се ипотекират недвижими вещи и вещни права в/у недв. имоти, които са извън гражданския оборот, които не могат да бъдат отчуждавани. Не могат да бъдат ипотекирани сервитутите отделно от недвижимите имоти защото нямат самостоятелно съществуване и ипотека в/у тях не би могла да бъде реализирана.
Видове ипотеки
Ипотеката бива два вида: договорна ипотека и законна ипотека.