С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя вещ за временно ползване, а наемателят да му заплати определена цена. От тази дефиниция се вижда, че м/у страните по договора за наем трябва да се постигне съгласие по два въпроса:
1.Относно вещта която се предоставя във временноползване;
2. Относно възнаграждението /цената/, която наемателя дължи за предоставеното му ползване.
При самоволно установено ползване на чужда вещ не е налице наемно отношение.
От договора за наем възникват права и задължения и за двете страни. Следователно договорът за наем е двустранен договор. От него възникват насрещни задължения за двете страни. Договорът е възмезден. Той създава само облигационноправни връзки. Наемателят има право да си служи с веща и да я използва съобразно нейното предназначение. При вещното право на ползване правомощията на ползвателя се различават от тези на наемателя. Вещното право на ползване е непрехвърлимо право, докато при договора за наем, наемателят може да пренаеме веща. Този договор е неформален. Главното задължение на наемодателя е да предостави на наемателя ползването на наетия имот , но наред с главното задължение наемодателят може да се задължи и за някои други допълнителни престации. Тези допълнителни задължения имат второстепенно и подчинено значение спрямо главното. Договорът за наем може да бъде комбиниран и с други договори, такъв е случаят когато договорените допълнителни престации не са вече второстепенни, а са толкова съществени, колкото и главното задължение на наемодателя и страните им придават еднакво значение. При подобна хипотеза са налице всъщност два самостоятелни, но обвързани по между си договора, като към всеки ще се прилагат нормите на съответния вид договор наред с тези относно наема. Възможен е и трети вариант при негонестава дума за някаква допълнителна престация на наемодателя, а за това, че насрещната престация попада под режима на друг вид договор. Тук задълженията на едната страна са тези на наемодатеря, а задълженията на другата такива по ТД, например предоставя се свободно жилище с/у изпълнение на портиерски услуги.
Договорът за наем се различава от другите договори. При договора за продажба например се прехвърля правото на собственост, а при наема се предоставя само ползването на веща. при продажбата се дължи стойността на вещта, а при наема уговорената наемна цена. Наемът се различава от заема за послужване по това, че той е безвъзмезден договор. Различава се от заема за потребление по това, че при наема не се прехвърля правото на собственост, а при заема – да. Наемът се различава и от правото на ползване по това, че той е облигационно право, а ползването е вещно право. При правото на ползване ролята на т.нар. гол собственик е пасивна, а при наема ролята на наемателя е активна – той дължи определено поведение.
Централен елемент на договора за наем е съгласието. Този договор е консенсуален, т.е. счита се за сключен с постигане на съгласието относно цената с/у която това ползване се предоставя, без да е необходимо предаването на веща веднага. Страните могат се споразумеят и относно продължителността на ползването, което обаче не е необходимо условие за действителността на Договора за наем. Договорът е неформален. Все пак полезно е той да бъде облечен в писменна форма. Плащането на цената на стойност, по-голяма от 1000 лв., не може да се установява със свидетелски показания, освен ако са сключени между съпрузи или роднини по права линия, по съребрена линия до четвърта степен и по сватовство до втора степен включително. – чл.133/ГПК. Следователно писмената му форма е необходима не за неговата действителност, а за неговото доказване. Облеченият в писменна форма договор за наем, което предполага, че е вписан, ако има достоверна дата може да се противопостави на приобретателя на наетия имот. Писмената форма ще е условие за действителност, ако страните са уговорили, че договорът за наем ще бъде действителен само ако е облечен в таква форма. Вписването на договора за наем не е условие за неговата действителност , а само средство за защита на наемателя. Чрез вписванетонадоговора за наем той става задължителен за приборетятелят на имота.
Страни по този договор са наемателя и наемодателя. Този договор може да се сключва само от дееспособни лица. Всеки способен или овластен а управлява едно имущество е способен да го дава под наем стига само скл. договор да съставлява акт на обикновено управление. Това е основанието договорът за наем да се причислява към така наречените актове на обикновено управление. Те могат валидно да бъдат извършени от всеки, който на едно или друго основание разполага с управителни правомощия. Тук обаче трябва да се държи сметка и за продължителността за наемното ползване, тъй като наем за твърде дълъг срок престава да бъде акт на обикновено управление и ства акт на разпореждане. В семейното право договор за наем, сключен за повече от три години се квалифицира като действие на разпореждане. Тези действия съгласно чл.22/СК трябва да се извършват съвместно от съпрузите. Ако такъв договор бъде сключен от единия от съпрузите, в тази му част ще бъде налице частична нищожност.Непълнолетни лица могат да сключват договор за наем със съгласието на родителите или попечителите си по чл.73,ал.2/СК. Законите представители на недееспособните не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Те имат само управителни права. Освен зяконите представители законът предвижда, че не могат да сключват договор за наем за повече от три години и имат само управителни правомощия следните лица:
-съсобственикът когото мнозинството от съсобственици е натоварило;
-съдебният управител на общата вещ, назначен от РС;
-въведения във владение в имотите на отсъстващия;
-времения попечител на лице, което ще се поставя под запрещение;
-управителят на наследство, назначен от РС поради неизвестното местожителство на наследника или поради това, че той още не поел управлението на наследството;
-всеки договорен представител изобщо ако е назначен за всички работи на упълномощителя;
Чл.38 ал.1 от ЗЗД важи и за договора за наем: Представителят не може да договаря от името на представлявания нито лично със себе си, нито с друго лице, което той също представлява, освен ако представляваният е дал съгласието си за това.
Предмет на договора са вещи, обект годен за обитаване и уговорената цена. Вещите могат да бъдат движими и недвижими, също и части от вещи. Под наем могат да бъдат давани, както собствени така и чужди вещи. Заместимите и потребимите вещи могат да бъдат давани под наем само ако е уговорено да се ползват така, че да не изчезват физически при ползването.
По начало не могат да се дават под наем вещите които са изключителна държавна собственост. Не може да се дава под наем еднавещ на неиният собственик.
Цената е насрещната престация на наемателя за предоставеното му временно ползване на една вещ. Договорът за наем без наемна цена не не наемен договор, договор за заем за послужване. Цената може да бъде уговорена в бълг.лева или чужда валута. Но цената може да бъде уговаряна и в друга престация. Цената може да се състой и в услуги. Обикновено самите договарящи свободно определят цената на договора, но те могат да предоставят определянето й и на трето лице. Може да бъде уговорено, че цената ще бъде определена по обективни признаци – според обичайното, общоприетото.
Наемодателят предоставя на наемателя ползването на една вещ за определено време.
За определен срок: Когато договорът за наем е срочен, максималният срок е за 10г. – чл.229,ал.1/ЗЗД. Ако договорът е бил сключен за по-дълъг срок, той има сила за 10г.
За неопределен срок Договорът за наем може да се сключи и за неопределен срок. Тогава се прилага чл.238/ЗЗД – всяка от страните може да прекрати неговото действие с предизвестие от 1месец. Ако договорът е уговорен на ден, е достатъчно предизвестие от един ден.
Договорът за наем с определен срок се прекратява с изтичане на срока. При виновно неизпълнение всяка от страните може да развали договора по чл.87/ЗЗД. Договорът за наем може да бъде сключен и с модалитет, с отлагателно условие или прекратително условие.
ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ
Наемодателят има задължение:
Да се предаде наетата вещ. Тук се вкл. задължението на наемодателя да:
а/ предаде вещта заедно с нейните принадлежности;
б/ да я предаде в състояние за ползване. Мястото за предаване се определя по чл.68б,т.б/ЗЗД – мостонахождението на веща по време на пораждане на задължението, относно това кога трябва да се предаде наетата вещ важи преди всичко уговореното, ако нищо не е било уговорено наемодателят може винаги да предложи наетат вещ, а наемателят да иска веднага нейното предване,наемодателят обаче изпада в забава само след покана. По принцип предаването на наетия имот и плащането на наемната цена не се изпълняват едновременно .
в/ полезно е при предаването са се състави опис на наетата веш. Описът служи като доказателство за състоянието в което е предадена и приета наетата вещ. Законът създава оборимата презумпция в интерес на наемодателя, че при липса на опис наетата вещ е била предадена в добро състояние;
г/наемодателят се освобождава от задължението си ако наетата вещ не може да бъде предадена на наемателя не по негова вина. Договорът се разваля пораво. В случай, че наетата вещ не е могла да бъде предадена на време или в надлежното състояние не по вина на наемодателя договора може да бъде развален по искане на наемателя в случай на липса на интерес от забавянето или ненадлежно изпълнение. Обратно ако все още има интерес той може да иска само намаление на наемната цена.
При неизпълнение по вина на наемодателя, ако той изобщо не е предал наетата вещ наемателят има право или да иска прякото изпълнение на това задължение заедно с вредите за забавата или да развали договора за наем по реда на чл.87 от ЗЗД, като обезщетение за вредите може да търси на общо основание. Ако наемодателят е предал наетата вещ , но в ненадлежно състояние – с недостатъци които изключват или намаляват нейната годност за уговореното или нормалното й ползване или без качествата който я гарантира наемодателят разполага с няколко възможности. Той има право преди всичко да иска отстранявнето на недостатъците – да предяви иск с/у наемодателя за да бъде той осъден да постави наетата вещ на свои разноски в надлежното състояние. Обезщетение за вредите може да се търси на общо основание. Наемателят може и сам да се заеме с поправянето на недостатъците, които обременяват наетия имот за сметка на наемодателя. Наемателят може да иска да бъде освободен от задължението си да плаща наемната цена за времето през което веща е била неизползваема респ. на иска да се намали цената, съразмерно с намалената годност. Наемателят може освен това да развалидоговора за наем и да претендиравредите на общо основание. Наемодателят не носи отговорност ако недостатъците нанаетата вещ са били известни на наемателя по време на договарянето или ако той е могъл да узнае за тях при обикновено внимание.
Наемодателят носи пълна отговорност, ако недостатъците на наетата вещ са опасни за здравето на наемателя или за здравето на лицата от неговото домакинство.
Да поддържа веща в течение на наемния период – чл.231,ал.2ЗЗД. Към това задължение се включват:
– поправките и всички други повреди, ако не са причинени от наемателя, са за сметка на наемодателя. Ако наемодателят не извърши необходимите поправки, наемателят може сам да го направи и да търси обезщетение за тях, ако повредата не се дължи на причина, за която той отговаря. Ако наемателят е извършил само поравката като добър стопанин, той може да прихване стойността и срещу дължимия наем. Дребните поправки от обикновено потребление са за сметка на наемателя. Поправки от всяко друго естество се понасят от наемодателя.. Разходите за тези поправки тежат върху наемателя, ако той е причинил виновно повредите
3.Да осигури спокойно ползване на наемателя. Към това задължение се включва. Наемодателя трябва преди всичко да се въздържи от негови лични действия, който биха осуетили, затруднили или попречили на спокойното ползване на вещта от страна на наемателя.
– наемодателят не може под никакъв предлогда възвръща самоволно държането на веща, която е дала под наем и второ наемодателят не може да влиза в наето опомещение без съгласието на наемателя.
-Наемодателят не може да предприеме основен ремонт на наетата вещ докато трае наемното правоотношение.
– Наемодателят не може да върши каквто и да било, което би било противно на някоя клауза на наемния договор;
-наемодателят не може да даде повторно под наем вещта, която вече е дал под наем.
-наемодателят не бива да продава наетата вещ без да запази правата на своя наемател вДоговора си с купувача;
Трети лица също могат да смотят ползването на наемателя. Той може да ги отблъсне с владелчески иск по чл.86 от ЗС. Ако има опасност третите лица да извършват посегателства, повреди и др. или са извършили такива върху наетия имот за наемателя възниква задължение да съобщи това незабавно на наемодателя . Ако наемодателят не е собственик на наетата вещ и някое трето лице предяви права върху нея, които са основателни и наемателят бъде отстранен той има право да иска дъ бъде освободен от заплащането на наемната цена , за времето през което е бил лишен от ползването респ. да иска нейното намаляване да развали договора за наем, а ако наемателят е виновен да иска обезщетение за вредите, който претърпява. Ако наемателят е знаел за правата на третите лица върху наетата вещ по време на скл. на договора, той не се ползва от по горните правомощия, знанието доказва наемодателя.
Наемателят има задължение да:
Плаща наемната цена- ако наемателите са няколко всеки дължи равна част от наема, освен ако е уговорено, че наемът ще се дължи солидарно.
Върху наемателя тежи задължението да посреща наред с наемната цена още и разходите свързани с ползването на вещта, т. нар. консумативни разноски. Тези разходи могат да са вкл. в наема, но когато не са се дължат от наемателя, съставляват част от наема и тяхното неплащане е равносилно на неплащане на наема. Наемателят дължи още и разноските свързани с използването на общите части в ЕС. Наемната цена може да бъде определена за цялото време за което се предоставя вещта в ползване или наравни отрязъци от време през наемният период, например месечно. Всичко това означава, че наемната цена е дължима едва след ползване и че наемодателят трябва да престира пръв, но страните могат да се споразумеят и че наемът ще се предплаща, т.е. ще се дъжи преди ползването на наетата вещ. Наемът е парично задължение следователно то е носимо и мястото на плащане е местожителството на наемодателя. При неплащане на наема наемателят дължи лихви върху неплатеният наем от деня на забавата си, като наемодателят може да развали договора по реда на чл.87 от ЗЗД. Вземането за наем се погасява с изтичането на три годишна давност
Да пази веща и да си служи с нея с грижата на добър стопанин, в противен случай дължи обезщетение за вредите причинени през времето на ползване, освен ако докаже, че се дължат на причина за която той не отговаря. Наемателят е длъжен да си служи с вещта само за определеното в договора ползване, а при непосочване съобразно предназначението й, и заедно с това да се отнася към нея с грижата на добър стопанин, т.е. да положи за наетата вещ грижата която един грижлив човек нормално би положил. Тук влиза и задължението на наемателя да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата извършени от трети лица в/у вещта. Неизпълнението на това задължение дава право на наемодателя да развали договора с едностранно предизвестие дори ако той е срочен. Предплатеният наем обаче ще трябва да се върне, а наемателят носи отговорност за вредите.
Другото му задължение е да върне веща след прекратяване на наемния договор.При прекратяване на наемното отношение, ако наемателят е извършил подобрения в имота, той има право на обезщетение за тях. Подобренията са полезни разноски, които увеличават стойността на веща. правото не допуска неоснователно обогатяване – тогава наемателят разполага с едни договорен иск, ако в сключения договор е била уговорена клауза за заплащане на подобренията. Ако обаче такава липсва, наемателят разполага с иска по чл.59/ЗЗД(субсидиарен иск). По начало наемодателят не дължи разноски за подобрения извършени без негово съгласие, както и не дължи разноски за луксозните подобрения.
Наемателят отговаря за повреди върху вещта и дължи обезщетение освен ако докаже, че повредите се дължат на причина за която той не отговаря.
Срещу наемател, който отказва да върне наетата вещ респ. да опразни наетото помещение може да бъде предявен от наемодателя иск за опразване. Заедно с този иск наемодателят има право да търси наемната цена за времето през което наемателят е продължил ползването и вредите, които претърпява от произволното ползване.